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长租公寓机构选择+防坑指南!附送《全国品牌公寓大全》…

2018-08-28 12:01:27 来源: 网易租房 举报
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近日,小编的N个租房群里展开了激烈的讨论:

先是出现“最近房租涨幅过快”的租客吐槽,接着是“长租公寓推高房租”的房东爆料,后又有“房租变贷款”的砖家评论,再出现“XX公寓爆仓比P2P还严重”的某中介高管爆料,最后加上“杭州鼎家公寓破产”的新闻消息,可谓一浪更比一浪高,刺激程度堪比好莱坞大片,着实让各位群友们感受了一把过山车般的心惊肉跳。

随之在自媒体上爆发的是对各类租赁中介机构的声讨。尤其是长租公寓运营商,现已成为人人喊打的争议企业。

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一方面,关于融资模式的漏洞,要相信专业的事情自有专业的人来办。这是各大顶级投行和相关法律行政部门的本职工作,如果连这点专业度都没有,中国就完蛋了;另一方面,房租上涨是必然趋势,别抱任何幻想,要么接受现实,要么返乡建设。

与其讨论我们不懂的东西,不如聊点真正实用的方法论:

一、选对公寓机构。

立项背景、资金支持、运营能力是决定机构能否生存的基本因素,因此在选择公寓品牌前,一定要深入了解这家企业的综合条件进行判断,从而预防其暴雷跑路。

1、是否有住建部认可的租赁资质?

有政府部门进行审核通过,会规范很多,避免碰到打着租赁旗号却没有租赁资质的二房东夫妻店。关于这点,可以关注公众号“网易租房”,在后台回复“白名单”即可获取北京合规租赁机构白名单。

2、立项背景是什么?

是开发商系还是酒店系?是中介系还是创业系?是完全自营还是外包给第三方?还是和其他租赁企业联合运营?不同立项背景会导致其资源、运营实力的差异。

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3、规模和知名度如何?

如果这家公司在覆盖多个城市、单个城市覆盖的房源多、分布区域广泛(分散式)、出租率和续租率高、知名度高、租客口碑好,那么说明它是得到大多数租客的认可的,可信度大大提高。

4、背后有何资金支持?

比如是否有已实现稳定盈利的其他项目、是否有融资经历等,理论上资金越充裕越不会暴雷。

二、在百度和知乎搜索是否有负面评价。

如果说选对公寓机构只是降低风险的第一步,那么搜索租客评价信息则更有助于你对公寓本身服务好坏的判断。现在网络那么发达,没有什么信息是完全不透明的。

在中国,长租公寓还是新兴行业,很多租后服务并不规范,比如:肆意涨价、收费混乱、装修家电质量差、室内空气污染、消防安全未达标、卫生状况堪忧、隔音采光差等各类问题。这时候去网上搜搜租客的口碑就能大概了解一二了。

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有条件的话,建议大家去公寓附近转转,见到有租客出来可以暗访或留个联系方式,便于了解内部真实情况。

三、带着甲醛测试仪看房。

在业务员带你看房的时候,不要被表面看似精美的装修环境蒙蔽了,因为劣质板材都是藏在华丽外表下的,如果是刚刚装修完的,甲醛还没有驱散就入住对人健康会有极大危害。

颜值永远没有安全值钱,因此带个甲醛测试仪就很有必要。虽然市面上卖的甲醛测试仪可能很多都测不出来真实数据,但起码能买个心安。

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四、签合同务必注意交租方式和合同主体。

如果你手头吃紧,那么选择押一付一是合理方式,通常是和某些金融公司签约。别怕,只要这家金融公司有金融牌照和相关资质,那么这属于消费金融,完全合法合规。

一定要主动问清楚,是和谁签约交租,任何机构都无权隐瞒合同主体。如果你觉得有风险不合理,完全可以拒绝。但是一旦签约就具备法律效力,必须履行契约。

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记住:正规的公寓运营商不会强迫你月付,除非得到你的允许。一旦你发现对方是强制绑定,先拒绝,然后偷偷留证据,事后拨打工商电话12345举报。不要觉得没用,现在和以前不同了,国家查的很严格。

五、真的倒霉的话,和房东协商平分损失。

如果以上四点你都遵照规矩办了,最后还是不幸中招,那只能说你真的运气不太好。遇到这种情况,一定要保持镇定。可以联合其他租客去抗议并且报警,人多力量大,警察不会坐视不理。杭州鼎家公寓最后也提出让另一家公寓方来接管运营,所以没有你想象的那么惨。

要是真的点儿背到家了,无法追回任何租金,那就做最差的打算。和房东好好坐下来协商,你们同为受害者,为什么不能互相谅解呢?各自退一步,平摊损失是最好的折中办法。

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好了,说完以上几点注意事项,下面给大家推荐几个风险较低的公寓机构:

一、酒店系:行业门儿清的老司机

暴雷指数:

依托于连锁酒店多年积累的运营经验和体系,一些知名酒店集团入局长租公寓可以说是顺水推舟。无论是选址、坪效还是租后服务,他们的运营能力都是所有长租公寓中的佼佼者。再加上有酒店产业稳定的营收托底,几乎不存在暴雷的可能。

1、首旅如家:逗号公寓、逗号之家、青巢公寓

如家这个品牌相信大家都不会陌生,我们在街头看见的各种连锁酒店都有它的身影。

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而现在的如家,拥有快捷连锁、旅游度假、商旅等各个领域的产品,覆盖低中高端各个层次人群,在酒店行业是不可小觑的“老炮儿”。因此长租公寓这一相近业态他们也不会错过,旗下三个子品牌分别针对不同消费层次人群进行设计。

官网:http://www.yazhugongyu.com/

覆盖城市:主流一二线城市

2、铂涛:窝趣轻社区+服务式公寓

也许你没有听说过铂涛,但是你一定知道“7天快捷连锁”。和如家一样,铂涛集团也是这一行业的翘楚,目前业务涵盖了超20个品牌,会员人数超1亿,门店总数超5000家,覆盖全国450多个城市,并积极扩张至东南亚、欧洲、非洲等海外市场。

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2017年,窝趣获58集团战略领投,并公开发布“深耕一公里”品牌战略。品牌倡导“重新定义享乐主义”,意在为都市青年提供新享乐租住生活方式。

官网:http://www.wowqu.cc/

覆盖城市:北京 上海 杭州 广州 深圳 珠海 佛山 重庆

3、华住:城家公寓

和上面两家一样,华住酒店集团也是一家知名连锁酒店品牌。前身“汉庭酒店集团”,自2005年创立以来,重点在长三角、环渤海湾、珠三角和中西部发达城市形成了密布的酒店网络。

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城家公寓成立于2015年,是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌,城家公寓目前已在全国一线城市布局了50家物业,共5000多间房源,服务了5万多住户。

官网:https://www.cjia.com/

覆盖城市:上海 深圳 北京 广州 西安 兰州 苏州 杭州 成都

4、未来域

江苏未来域酒店管理有限公司是有7年运营管理经验的酒店集团,产品线覆盖11个核心一二线城市,和政府机构、新光集团均有深度合作,存量资产运营经验丰富。

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官网:http://www.vlychina.com/

覆盖城市:南京 上海 深圳 重庆 杭州 扬州 武汉

5、亚朵酒店集团:A.T.living

亚朵是一个相对小众的酒店品牌,它创立2013年,主打以阅读和摄影为主题的人文酒店,致力于使旅途客人在紧张、疲惫的差旅途中,通过高品质的酒店设施、书籍、音乐、照片及感悟,获得舒适的住宿环境。

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这家公寓集中分布在北京核心CBD商圈,以中高端公寓为主。

官网:http://www.atliving.com.cn/

覆盖城市:北京

二、开发商系:有钱有地有势的土豪

暴雷指数:★

不同于纯靠包租运营模式的创业公司,开发商通常以房地产开发和销售起家,尤其是知名地产开发商,都是“不差钱”的大佬。对他们来说,长租公寓项目是一项全新业务,是在房产政策环境收紧下的转型之作。大部分开发商背景的长租公寓都以集中式(独栋)公寓为主。

1、万科:泊寓

万科这几年一直在探索城市更新、存量运营的新业态,无论是北京区域的6+X战略、还是上海区域“热带雨林”计划、广深区域提出的“八爪鱼”战略等,长租公寓都是其中的一部分,可见万科在长租公寓领域长期投入运营的决心和毅力。

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公寓类型:集中式

官网:https://www.inboyu.com/

覆盖城市:各主流一二线城市

2、龙湖:冠寓

冠寓是龙湖地产推出的长租公寓品牌,旗下又分为核桃、松果、豆豆三个子品牌,是分别针对不同消费层次的人群设计的公寓产品。和万科一样,龙湖也是知名开发商,暴雷几率较低。

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公寓类型:集中式

官网:https://iguanyu.com/

覆盖城市:各主流一二线城市

3、世联行:红璞公寓

世联行1993年成立于深圳,是境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商(股票代码:002285)。世联红璞为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。现业务发展至北上广深、成都、杭州、郑州等30个城市,签约量超100000间,上线运营超30000间,成为都市青年租房的新选择。

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公寓类型:集散式、集中式

官网:http://www.homeplus.cn/

覆盖城市:30个一~三线城市

4、石榴(原K12地产):熊猫公寓

要做地产界苹果的石榴集团,被誉为地产界的后起之秀。在成立后短短五年内,石榴集团即成为“北京住宅销售五强企业”,8年后年销售收入突破150亿,净资产高达400亿,并迅速进入一线地产开发商阵营。依托石榴集团地产、科技领域资源,熊猫公寓形成“地产+科技”独特优势,成为在北京规模较大的公寓机构。

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公寓类型:集中式

官网:http://pandahappy.com/

覆盖城市:北京

其他知名房地产开发商旗下公寓品牌:

远洋:邦舍公寓

朗诗:朗诗寓

旭辉:领寓

中信:国安家

碧桂园:碧家国际社区

招商蛇口:壹栈、壹间、壹棠

金地:荣尚荟自在遇、草莓社区

保利:N+公寓、瑜璟阁公寓

融创:心地

……想知道后面几个开发商系公寓的详实资料吗?

欢迎关注公众号“网易租房”,回复“公寓”即可领取小编呕心沥血整理的《全国品牌公寓大全》EXCEL资料

三、中介系:数据加持的高级玩家

暴雷指数:★★

作为一对多年来相爱相杀的好基友,绿中介与黄中介对规范整个租房市场(尤其是北京地区)起到了不可磨灭的作用。然而,中介行业能否盈利仍然是一大难题。

1、链家:自如

自如成立于2011年,原是链家的一个事业部,2016年脱离链家成为它的全资子公司,是国内首家提供高品质租住产品和服务的O2O互联网公司。

今年1月,“自如”完成A轮融资,由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投,融资金额为40亿元,创下该领域纪录。根据各家投资额和占比推算,目前估值约200亿元。经过6年的发展,自如已管理价值3000亿的房屋资产,服务着北京、上海、深圳、杭州、南京超过100万自如客,员工规模近5000人。

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像这样的知名中介机构,掌握了大量存量房源、房东和租客的数据,又通过正规的资本运作,很容易做大规模,只要入驻城市没有发生大规模人口流失和退租违约情况,一般也不会暴雷。

公寓类型:分散式(自如友家)、集中式(自如寓、自如驿)

官网:http://www.ziroom.com

2、我爱我家:相寓

相比绿中介“高风险”的狼性扩张,我爱我家的发展之路则偏于稳健。

资料显示,2014年-2016年我爱我家扭亏为盈,其净利润分别为-6718万元、1.8亿元、3.2亿元,2017年又被上市公司“昆百大”(昆明百货大楼(集团)股份有限公司)收购,未来将会向“存量资产管理”方向迈进。按照前我爱我家胡景晖最近发表的言论来说,我爱我家已经在长租公寓领域实现了盈利。”因此暴雷的可能性比自如更低。

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不过注意,我爱我家与昆百大A也签订了业绩对赌协议,2017、2018、2019年实现的扣非净利润累积分别不低于5亿元、11亿元以及18亿元。

也就是说,对于我爱我家,未来更多要考虑的不是盈利问题,而是持续增长的业绩压力。如果未来二手房交易持续收紧,那么在房租上做文章也是必然的。

公寓类型:分散式(相寓Home)、集中式(相寓Park)

官网:

http://xiangyu.5i5j.com/houseForPc/getHouseInitList?flag=0

除了黄绿两大知名中介,其他中小中介暴雷的可能性就大了,这里就不推荐了。想了解的朋友,可以欢迎关注公众号“网易租房”,回复“公寓”即可领取小编呕心沥血整理的《全国品牌公寓大全》EXCEL资料

四、托管运营系:野蛮生长的创业新锐

暴雷指数:★★★

除了上述几种背景的租赁机构,市场上存在更多的还是一些创业公司,也是最容易“暴雷”的重灾区。资源少、融资难、体量小、缺乏运营经验每一个都是发展瓶颈,稍有不慎只能倒闭。

我们看看近这两年的一组数据就能明白:

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总结这些公寓产品“阵亡”的原因,基本都是经营不善或者资金链断裂。

据一家倒闭公寓的相关负责人介绍,长租公寓的最大难题之一在于盈利,日益攀升的房价和上涨缓慢的租金,让采取二房东模式的公寓运营商只能通过扩张规模实现规模经济,中小品牌运营商利润空间本就有限,若未能做出一定的差异化,则很难实现盈利。

或许被收购是最好的出路。V客青年公寓就是在2017年被行业内另一家公司魔方公寓入股收购。而这一收购也代表着长租公寓行业未来的一大趋势,行业集中度会逐渐提高,而行业龙头通过收购小品牌做大规模。

下面推荐几家知名度和规模较高的托管运营系公寓运营商:

蛋壳公寓

乐乎城市青年社区

魔方公寓

优客逸家

新派公寓

…… 想知道更多地方性长租公寓品牌吗?

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共分为3个sheet,盘点了开发商、中介、酒店、装修、托管运营等各类背景的100多家公寓机构+11个公寓信息平台的详细资料!更有各主要公寓发债融资进程整理!

长租公寓残酷的洗牌已经开始,广大租客在选择公寓的时候,应该擦亮双眼谨慎选择。

【写在最后

我们在吐槽的同时,能否回忆一下:在长租公寓火起来之前,我们的生活是怎样的?

若你没有住过每逢下雨就滴水的地下室,没有待过地板有洞、门锁毁坏的群租房,没有遇到住了一半赶走你的黑中介,没和克扣押金且上门威胁你的二房东打过照面,没与抠门儿房东为了维修撕过逼,那么你就不会珍惜现在干净明亮的生活环境。

长租公寓野蛮生长的背后,固然有缺乏监管的漏洞,也有对房租催涨的间接影响,但也要看到其带来的积极一面。

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金鑫 本文来源:网易租房 作者:Shin.King 责任编辑:金鑫_B5252
本文由网易租房原创,转载请注明出处。
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